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    看懂二手房合同中這些貓膩 簽合同不怕被坑!

    2017-12-19

      買賣二手房通常是由買賣雙方達成協定而達成交易的,然而作為二手房的買方,我們必須要知道現在二手房合同中的貓膩太多了。所謂不怕一萬就怕萬一,小編特意總結了在二手房簽訂合同過程中常出現的一些貓膩,來提醒大家注意。

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      陷阱一、買賣與居間合同合簽
      正常情況下,一個居間活動的流程是:當事人與經紀公司應先簽訂獨立的居間合同,根據居間合同約定居間義務,在經紀公司的居間下,再由買房人與出賣人見面商談,最后簽訂獨立的買賣合同。
      因此,居間活動中存在兩個獨立合同,一個是居間人與委托人的居間合同,另一個是買房人與賣房人之間的買賣合同。但根據合同法的規定,居間合同是指居間人為締約雙方提供締約的機會,居間義務完成的標志就是買賣合同的簽訂。
      居間公司為確保自身利益的實現,故意設計一個居間買賣合同,將居間合同與買賣合同合二為一,當買房人簽訂居間合同時,因居間合同中還有買賣合同的內容,從法律上講,居間人的居間義務已經完成。
      然而客觀上買賣合同的內容只是初步意向,居間公司給當事人承諾的許多義務并沒有實際履行,一旦發生糾紛,買房人很難維護自身的權益。

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      陷阱二、居間報酬不包括房屋過戶
      根據合同法的規定,居間義務完成的標志就是買賣合同的簽訂,房屋過戶屬于買賣合同的履行,因此,不是居間合同的義務。而大部分老百姓對這個問題存在認識“誤區”,認為辦理過戶是經紀公司的居間義務。
      因此,居間公司利用老百姓這個認識“誤區”,在居間合同中約定居間報酬不包括房屋過戶。除居間報酬外,居間合同專門將網簽與辦理過戶作為一項單獨收費的項目,費用不包含在居間報酬中,其目的就是表明,網簽與過戶不是居間義務。
      陷阱三、空頭承諾無保障
      為促使購房人簽訂居間合同,經紀公司會對購房人作出許多承諾,如保證過戶、幫助融資貸款等,但是在簽訂合同時,經紀公司經常以合同是住建委制定的格式合同不能隨便更改為由,沒有將上述承諾寫入居間合同。
      當雙方發生糾紛時,經紀公司往往將其對購房人所作的承諾予以否定,而購房人卻無法提供證據證明經紀公司曾對其作出過承諾。

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      陷阱四、中介公司誘簽免責條款
      在從事居間活動的過程中,經紀公司會讓購房人簽訂許多文件,這些文件其實都是在規避經紀公司的一些法定義務或減輕、免除經紀公司的一些責任與風險。
      當購房人發生疑問時,經紀公司一般都以這些文件沒有什么實際意義,不影響購房人的權利為由麻痹購房人,由于購房人對房屋買賣這項專業的交易活動及相關的法律法規不熟悉,因此基本都會簽字。
      但事實上,購房人沒有詳細研究過文件的內容與條款,在發生糾紛后,經紀公司拿出這些免責文件時,因有購房人簽字,在法律上購房人很難維權。
      小編特別提醒各位購房者,在房屋買賣交易過程中注意查看經紀公司是否有合法的房屋經紀資質;充分了解房屋建筑結構、區位、房屋歷史、權屬情況、共有情況等詳細信息。
      認真閱讀合同條款謹慎簽約,必要時咨詢律師;在付款時盡量選擇通過第三方資金監管方式進行;交易過程中強化風險意識及證據意識,注意收集發票、收據等相關材料,糾紛發生后要注意保存證據,比如錄音、視頻資料等。

    發布人:桐房編

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